تفاصيل مشروع قانون الإيجار القديم الجديد: زيادة القيمة الإيجارية 20 ضعفاً وإنهاء العقود بعد 5 سنوات

القاهرة – 4 مايو 2025 – عقدت لجنة الإسكان بمجلس النواب اجتماعاً اليوم الأحد، برئاسة النائب محمد عطية الفيومي، وبحضور وزير الإسكان والشئون البرلمانية، لمناقشة مشروعي قانونين مقدمين من الحكومة بشأن الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن، وتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996.

ويمثل مشروع قانون الإيجار القديم تحولاً جذرياً في منظومة العلاقة بين المالك والمستأجر، حيث يتضمن زيادة القيمة الإيجارية للوحدات السكنية بنسبة 20 ضعفاً، وإنهاء جميع عقود الإيجار القديمة خلال 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، مع تقديم ضمانات للمستأجرين للحصول على بدائل سكنية.

زيادة القيمة الإيجارية للوحدات السكنية وغير السكنية

وفقاً للمادة الثانية من مشروع القانون، تُزاد القيمة الإيجارية للوحدات السكنية إلى 20 ضعفاً من القيمة الحالية، على ألا تقل القيمة الشهرية عن 1000 جنيه للوحدات في المدن والأحياء، و500 جنيه للوحدات في القرى. ويبدأ تطبيق هذه الزيادة من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون.

أما بالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، فتنص المادة الثالثة على زيادة القيمة الإيجارية إلى خمسة أضعاف القيمة الإيجارية القانونية السارية حالياً.

ولم يكتف القانون بالزيادة المبدئية، بل نصت المادة الرابعة على زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على آخر قيمة إيجارية قانونية مستحقة وفق أحكام هذا القانون.

انتهاء جميع عقود الإيجار القديمة خلال 5 سنوات

تمثل المادة الخامسة نقطة تحول محورية في تاريخ قوانين الإيجار المصرية، حيث تنص على انتهاء جميع عقود إيجار الأماكن الخاضعة لهذا القانون بمرور 5 سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

وتُلزم المادة السادسة المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر في نهاية المدة المحددة، وحال الامتناع يمكن للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض.

وأعطى القانون للمستأجر الحق في رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة، لكن دون أن يترتب على ذلك وقف أمر قاضي الأمور الوقتية بالطرد.

ضمانات للمستأجرين وأولوية الحصول على وحدات بديلة

في خطوة لمراعاة الأبعاد الاجتماعية، نصت المادة السابعة على منح المستأجرين الذين تنتهي عقود إيجارهم أولوية في الحصول على وحدات سكنية وغير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وفقاً لقواعد وشروط يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء، مع مراعاة الفئات الأكثر احتياجاً.

كما نص القانون على إنشاء بوابة إلكترونية خلال شهر من تاريخ صدور قرار رئيس مجلس الوزراء لتلقي طلبات المستأجرين خلال ثلاثة أشهر من تاريخ إنشائها.

إلغاء قوانين الإيجار القديمة بعد خمس سنوات

وفقاً للمادة الثامنة، سيتم إلغاء قوانين الإيجار القديمة أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997، اعتباراً من اليوم التالي لمرور خمسة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، وهو ما يعني انتهاء حقبة امتدت لعقود من الزمن من العلاقات الإيجارية التي حكمتها هذه القوانين.

التداعيات المتوقعة للقانون الجديد

يُتوقع أن يُحدث هذا القانون تحولاً جذرياً في سوق العقارات المصري، حيث سيؤدي إلى إعادة توازن العلاقة بين الملاك والمستأجرين التي اختلت لصالح المستأجرين على مدى عقود طويلة، وفقاً للعديد من خبراء العقارات والقانون.

ورغم أن القانون يضمن زيادة كبيرة في دخل الملاك، إلا أنه يثير مخاوف اجتماعية متعلقة بقدرة شريحة كبيرة من المستأجرين القدامى على تحمل الزيادات الكبيرة في الإيجارات، خاصة مع الأوضاع الاقتصادية الحالية.

ويرى مراقبون أن الفترة الانتقالية المحددة بخمس سنوات تهدف إلى إتاحة الفرصة للمستأجرين لترتيب أوضاعهم والبحث عن بدائل مناسبة، خاصة مع النص على أولوية حصولهم على وحدات من مشروعات الدولة.

استعدادات تنفيذية للقانون الجديد

يتطلب تنفيذ القانون استعدادات حكومية مكثفة خلال الفترة القادمة، خاصة فيما يتعلق بإنشاء البوابة الإلكترونية لتلقي طلبات المستأجرين، وتوفير البدائل السكنية المناسبة للفئات المستحقة، وإعداد أجهزة الدولة المعنية للتعامل مع المنازعات القانونية المتوقعة.

ويلزم القانون وزير الإسكان بإصدار قرار بإنشاء البوابة الإلكترونية خلال شهر من تاريخ صدور قرار رئيس مجلس الوزراء بتحديد قواعد وشروط وإجراءات حصول المستأجرين على وحدات بديلة، على أن تتلقى البوابة طلبات المستأجرين خلال ثلاثة أشهر من تاريخ إنشائها.

بدء سريان القانون

وفقاً للمادة التاسعة، سيتم نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، مما يعني أن الزيادات في القيمة الإيجارية ستطبق فور دخول القانون حيز التنفيذ، بينما ستنتهي جميع عقود الإيجار القديمة بعد خمس سنوات من هذا التاريخ.

يأتي مشروع القانون الجديد في سياق جهود الدولة المصرية لإصلاح سوق العقارات وتحفيز الاستثمار فيه، بعد عقود من المشاكل التي نتجت عن قوانين الإيجار القديمة التي أدت إلى عزوف الكثير من الملاك عن تأجير وحداتهم، وتدهور حالة العقارات القديمة لعدم وجود عائد يكفي لصيانتها.

ويظل مشروع القانون قيد النقاش في مجلس النواب، ومن المتوقع إجراء بعض التعديلات عليه قبل إقراره بشكل نهائي، استجابة للمناقشات المجتمعية والبرلمانية التي ستدور حوله خلال الفترة القادمة.