نشرت الجريدة الرسمية في عددها الصادر اليوم الإثنين قرار الرئيس عبد الفتاح السيسي بالتصديق على قانون الإيجار القديم بعد إقراره من مجلس النواب، وذلك في خطوة تاريخية طال انتظارها تعيد تنظيم العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر بعد عقود من الجمود في هذا الملف الشائك.
تفاصيل القرار الرئاسي والقوانين المصدقة
صدق الرئيس عبد الفتاح السيسي على قانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، المعروف إعلامياً باسم “قانون الإيجار القديم”. كما أصدر الرئيس السيسي قانون رقم 165 لسنة 2025 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها.
نطاق تطبيق القانون الجديد
ينطبق القانون الجديد على فئات محددة من العقود:
- الأماكن المؤجرة لغرض السكن
- الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن (مثل المحلات والمكاتب)
- العقود الخاضعة للقانونين رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981
الفترات الانتقالية وآليات الإخلاء
المدد الزمنية المحددة للإخلاء
حدد القانون فترات انتقالية واضحة قبل إنهاء العقود القديمة:
- 7 سنوات للوحدات السكنية من تاريخ بدء تطبيق القانون
- 5 سنوات للوحدات غير السكنية (التجارية والإدارية والطبية)
- إمكانية التراضي على الإنهاء قبل ذلك بين الطرفين
حالات الإخلاء الفوري
نص القانون على حق المالك في طلب الإخلاء الفوري في حالات محددة:
- الوحدة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر مقبول
- امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة بديلة صالحة للاستخدام لنفس الغرض
زيادات الإيجار الجديدة حسب تصنيف المناطق
التصنيف الجغرافي للمناطق
ستقوم لجان حصر متخصصة في كل محافظة بتقسيم المناطق إلى ثلاث فئات أساسية:
- مناطق متميزة
- مناطق متوسطة
- مناطق اقتصادية
جدول القيم الإيجارية الجديدة للوحدات السكنية
| نوع المنطقة | مضاعف الزيادة | الحد الأدنى الشهري |
|---|---|---|
| متميزة | 20 ضعف القيمة الحالية | 1000 جنيه |
| متوسطة | 10 أضعاف القيمة الحالية | 400 جنيه |
| اقتصادية | 10 أضعاف القيمة الحالية | 250 جنيه |
الوحدات غير السكنية
تصبح القيمة الإيجارية للوحدات المؤجرة لغير غرض السكن (المحلات والمكاتب والعيادات) 5 أمثال القيمة الحالية.
آلية التطبيق التدريجي والمرحلة المؤقتة
فترة تقييم لجان الحصر
حتى انتهاء لجان الحصر من تصنيف المناطق (خلال 3 شهور قابلة للتمديد مرة واحدة):
- سداد مبلغ موحد 250 جنيه شهرياً لجميع الوحدات السكنية
- تحصيل الفروق المستحقة بأثر رجعي على أقساط شهرية بعد صدور التصنيف النهائي
الزيادات السنوية المقررة
تزداد القيمة الإيجارية سنوياً بنسبة 15% خلال الفترة الانتقالية لجميع العقود الخاضعة للقانون، مما يضمن مواكبة التضخم والتغيرات الاقتصادية.
السياق التشريعي والقضائي
حكم المحكمة الدستورية العليا
جاء هذا القانون استجابة لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر 2024، والذي قضى بعدم دستورية المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بالإيجار القديم.
الجدل البرلماني والمواقف المختلفة
شهد إقرار القانون انسحاب 22 نائباً من جلسة التصويت احتجاجاً على المادة الثانية الخاصة بمدة الإخلاء، حيث طالبوا بإعفاء المستأجر الأصلي وزوجته وأولاده من الإخلاء حفاظاً على حقوقهم الإنسانية والاجتماعية.
الحلول والبدائل المقترحة
البدائل السكنية من الدولة
التزمت الحكومة بتوفير بدائل سكنية من المعروض الحكومي للمستأجرين المتأثرين، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، مع إعطاء أولوية للحصول على هذه الوحدات للفئات الأولى بالرعاية.
التوازن الاجتماعي المنشود
يهدف القانون إلى تحقيق التوازن بين عدة اعتبارات مهمة:
- حقوق الملاك في الحصول على عائد عادل من ممتلكاتهم
- حقوق المستأجرين في الاستقرار السكني والحماية من الطرد المفاجئ
- العدالة الاقتصادية من خلال تحرير السوق العقاري تدريجياً
الآثار المتوقعة على السوق والمجتمع
التأثير على السوق العقاري
من المتوقع أن يؤدي القانون الجديد إلى تغيرات جوهرية في السوق العقاري:
- تحفيز الاستثمار العقاري من خلال رفع العائد على الاستثمار
- تحسين صيانة العقارات نتيجة زيادة الإيرادات الإيجارية
- تحرير الأصول المجمدة لإعادة تدويرها في السوق
التأثير الاجتماعي
على المستوى الاجتماعي، يُتوقع عدة تغيرات:
- تحسين مستوى المعيشة في المناطق ذات الإيجارات المنخفضة
- إعادة توزيع السكان بما يتناسب مع القدرات المالية
- تقليل الفجوة بين أسعار الإيجار القديم والجديد
خطوات التطبيق الفورية
مع نشر القانون في الجريدة الرسمية، يبدأ سريانه اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ النشر، وتشمل الخطوات الفورية:
- تشكيل لجان الحصر في المحافظات خلال 6 شهور
- بدء تحصيل الإيجار المؤقت بقيمة 250 جنيه شهرياً
- تطبيق حالات الإخلاء الفوري للوحدات المغلقة أو لمن يملك بديل
